Практически каждый из нас хотя бы раз сталкивался с приобретением или отчуждением недвижимого имущества, но только единицы заключали сделки самостоятельно, без вовлечения в этот процесс юриста.

В этой статье я поделюсь ключевыми знаниями, а также содержащимися в нормативных актах положениями, которые в целом помогут избежать ряда ошибок при заключении сделок с недвижимостью.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, у которого есть собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Важно знать, что ряд сделок требует не только соблюдения простой письменной формы, но и нотариального удостоверения.

Так, нотариального удостоверения требуют сделки:

- по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
- связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
- с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Во всех остальных случаях достаточно заключить договор в простой письменной форме, составив документ, выражающий содержание сделки и подписанный лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ч. 1 ст. 160 ГК РФ).

На примере договора купли-продажи рекомендую выполнить ряд действий, предшествующих его заключению:

Запросить у Продавца правоустанавливающий документ на недвижимое имущество. Это может быть полученная в установленном законом порядке выписка из ЕГРП. Если сведения об источнике права в ЕГРН отсутствуют, но имеется бумажный вариант правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на жилье, договор мены, договор ренты, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и др.), то его следует зарегистрировать в Росреестре, чтобы в дальнейшем использовать выписку из ЕГРН как правоустанавливающий и право удостоверяющий документ. В выписке из ЕГРН также будут указаны возможные ограничения или обременения на объект недвижимости.
Запросить у Продавца выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.
Запросить у Продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете в данных учреждениях.
Запросить в БТИ информацию о том, проводилась ли перепланировка квартиры, если она была произведена, тогда следует получить соответствующие разрешительные документы (разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки, технический (кадастровый) паспорт на квартиру).
Запросить у Продавца выписку из домовой книги для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц.

После того, как Вы убедились в правомочности Продавца осуществить отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества, далее следует составление текста основного договора, его согласование и подписание сторонами.

Договор должен содержать следующую информацию:

дата и место его составления;
полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях) (Ф.И.О., место жительства, дата рождения, паспортные данные, описание документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные);
информация, подтверждающая тот факт, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель обязуется оплатить ее стоимость;
полное описание квартиры, как в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер и пр.);
сведения о государственной регистрации права продавца;
стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты;
информация об отсутствии долгов, обременений и арестов;
информация о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов;
факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию;
информация об отсутствии прописанных лиц;
информация о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора.

Если все условия договора купли-продажи согласованы сторонами, сам же документ должен быть распечатан в трех экземплярах (один для покупателя, один для продавца и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Договор подписывается продавцом и покупателем собственноручно (либо уполномоченными лицами по доверенностям, содержащим необходимые полномочия). При подписании договора от имени продавца представителем по доверенности необходимо удостовериться в том, что в доверенности имеются на это полномочия. Также необходимо удостовериться в личности доверенного лица.

Если договор купли-продажи квартиры содержит более одного листа, то его нужно прошить, наклеить на сшив кусок бумаги и проставить на сшиве подписи. Подписи должны захватывать и наклеенный кусок бумаги, и лист договора.

Далее следует государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 5 ст. 1 ФЗ от "О государственной регистрации недвижимости" (218-ФЗ) Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент её совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утверждённая в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

7.1) схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учёта земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Использование необходимого алгоритма действий обезопасит вас от возможности третьих лиц оспорить вашу сделку и посягнуть на ваше имущество.