В каких случаях возможен раздел дома и прекращение долевой собственности?

Продолжая тему оборота недвижимого имущества, не могу не уделить внимания порядку раздела дома в судебном порядке и предшествующей ему подготовке необходимых документов.

Довольно часто в своей практике я сталкиваюсь с вопросом возможного выделения принадлежащей клиенту доли жилого дома в единоличную собственность. Причин для этого масса и зачастую они связаны с желанием клиента иметь абсолютное право пользования и распоряжения своим имуществом, без получения необходимого одобрения совладельцев.

Конечно же раздел дома возможен и по обоюдному согласию совладельцев, в таком случае имеет место соглашение о разделе дома или о выделении долей в натуре (реальном разделе), подлежащее заверению у нотариуса.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Вышеуказанная норма довольно часто неверно трактуется при разрешении вопроса о необходимости соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора. Однако судебная практика такова, что вышеназванная норма устанавливает право собственника обратиться в суд с заявлением о выделе доли в натуре при не достижении соглашения и не устанавливает обязательного досудебного порядка урегулирования спора. Таким образом досудебный порядок для данной категории дел не предусмотрен.

Выдел доли из общего имущества в натуре или раздел, с прекращением долевой собственности, возможен в отношении не каждой недвижимой вещи, и вот почему.

При разделе дома или выделе доли из объекта недвижимости следует учитывать, что вновь образованные объекты недвижимости должны соответствовать всем признакам жилого помещения. Жилым признается изолирование помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Кроме того, вновь образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов.

Вместе с тем в случае если в отношении жилого дома в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что такой дом, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструирован таким образом, чтобы его раздел стал возможным.

В противном случае имеет место определение порядка пользования спорными квадратными метрами, либо выкуп доли другими участниками долевой собственности.

Нужно учесть, что, решая вопрос о разделе дома, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором он расположен, (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Один из обязательных документов при подаче искового заявления о реальном разделе жилого дома и признании доли жилого дома самостоятельной частью является заключение строительной технической экспертизы (исследования).

В рамках такой экспертизы определяются технические возможности раздела с учетом состояния строения, степени физического износа, соотношения величины полезной площади к требованиям технических, санитарных норм и количеству спорящих сторон, и предоставляются варианты такого раздела.

При проведении экспертизы эксперту понадобятся правоустанавливающие документы, а также технический паспорт на жилой дом.

Технический паспорт - это информационно технический документ, содержащий сведения о потребительских свойствах и технических характерах помещения (дома, квартиры, здания, строения, сооружения), в том числе сведения государственного технического учета.

Технический паспорт является единственным документом, содержащим полную и достоверную информацию об объекте недвижимого имущества, в том числе информацию об истории создания объекта, о его технических характеристиках, его реальном состоянии (физическом износе), составе и размере строений, помещений, уровне благоустройства и т.д.

После получения заключения о технических возможностях раздела дома и его представленных вариантах, следующий этап – подготовка и направление в суд искового заявления о реальном разделе жилого дома, признании доли жилого дома самостоятельной частью.

К указанному заявлению прилагаются копии правоустанавливающих документов, техническая документация на жилой дом и вышеуказанное заключение. При подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера уплачивается государственная пошлина в размере 300 рублей для физических лиц, и 6000 рублей для юридических лиц.

По результатам рассмотрения искового заявления суд выносит судебный акт, который и послужит основанием для государственной регистрации вновь образованного недвижимого имущества.